原告蒋XX。

委托代理人赵卫国、邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。

被告蒋XX。

被告范XX。

原告蒋XX诉被告蒋XX、范XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法由审判员金XX独任审判。因被告下落不明，本院依法组成合议庭并于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告蒋XX委托代理人赵卫国、邵云霞到庭参加诉讼，被告蒋XX、范XX经本院公告送达应诉材料及开庭传票期满后仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋XX诉称：两被告系夫妻关系。2014年4月22日两被告因经营需要，通过公证委托谢XX出售昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室、XXX室、XXX室三套房屋，同日原、被告签订房屋买卖合同，约定三套房屋房款共计398万元及付款方式、交付时间、过户及违约责任等事项，原告于签订合同当日通过转帐支付购房款388万元，并由被告受托人谢XX出具收条予以确认，但被告未按合同约定办理过户手续，现又去向不明，为此原告诉至法院，要求判令两被告协助原告办理三套房屋的过户手续，并承担逾期过户违约金，诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为要求确认原、被告于2014年4月22日签订的房屋买卖合同有效，并由被告承担本案所有诉讼费用。

被告蒋XX、范XX未作答辩。

经审理查明：被告蒋XX、范XX系夫妻关系。2012年6月7日，被告蒋XX以其名义领取昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室（房证号：昆房权证周市字第**，建筑面积184.84平方米）、XXX室（房证号：昆房房权证周市字第**，筑面积114.57平方米）、XXX室（房证号：昆房权房权证周市字第**，面积126.09平方米）三套商品房的房产证，三份房产证中共有情况均为按份共有，房产证附记中载明：配偶范XX，按份共有份额均为：蒋XX90%、许XX10%。2014年4月22日，两被告出具委托书一份，委托谢XX办理出售昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室、XXX室、XXX室房屋（均与许XX共有）及昆山市玉山镇富丽嘉花园XX号楼XXX室房产的有关事宜，委托权限：签订存量房买卖合同（含办理网签／撤销网签手续）、缴纳相关税费、查阅复印房产档案、解除房地产证的挂失、办理房地产产权的过户登记、接收所有房款（包括买受方的银行贷款）、签订与银行的各项协议以协助买方贷款，办理水电、电话、管道煤气、有线电视过户、交房、公证以及一切相关手续。委托期限至2014年10月21日，两被告在该委托书上签字，并经江苏省昆山市正信公证处出具（2014）苏昆正信证民内字第XXX号公证书予以公证确认。2014年4月22日，谢XX以蒋XX、范XX名义与原告签订房屋买卖合同一份，将被告名下的昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室、XXX室、XXX室三套房屋出卖给原告，双方约定房屋总价款为398万元，由原告在签订合同后三日内支付388万元，房屋过户后三日内支付8万元，房屋验收交接后三日内付清2万元，同时约定房屋过户、交付时间及逾期违约责任等相关事项，谢XX作为出卖方委托代理人签字确认，原告作为购买方签字认可。签订合同当日杨九九（原告蒋XX公司出纳）按照原告指令从其个人中信银行卡内将购房款388万元汇款至中国农业银行昆山城北支行被告蒋XX个人银行帐户内，同时由谢XX出具收条一份，确认已收到蒋XX购买上述三套房屋的购房款388万元。后因被告未及时办理房屋过户及交付手续，现又去向不明，由此引起纠纷。
        另查明：2014年4月21日，原告在昆山市房产交易管理中心查询本案争涉三套房屋登记信息时显示无查封、无抵押，2014年5月之后本院受理多起蒋XX及其担任法定代表人的公司作为被告的案件，并查封包括本案争涉三套房屋在内的蒋XX及其公司资产。本案审理期间，被告蒋XX于2014年12月2日出具关于三套房子的情况说明一份，确认委托谢XX出售房屋、已收取388万元款项等事实，并表示三套房屋实际系被告出资购买，许XX的房产份额可另行解决等事项。2014年12月10日，原告蒋XX本人及案件涉及人员谢XX、杨XX和被告蒋XX担任法定代表人的江苏XX科技有限公司董事长特别助理薛XX到庭陈述有关房屋买卖的情况，均确认委托公证、双方房屋买卖及购房款388万元交付的事实。现争涉三套房屋尚未实际交付，且涉及他案查封，原告变更诉请要求确认房屋买卖合同有效，并要求确认房屋所有权归属原告。针对原告变更后的诉请，本院向原告释明，因房屋被查封等情况，现暂无法继续履行过户等合同义务，能否由原告变更诉请为解除合同，但原告仍坚持要求确认房屋买卖合同有效，但表示房屋所有权的归属确认诉请另案主张。

上述事实，有原告提供的委托公证书、房屋买卖合同、银行付款凭证、收条、结婚证复印件、杨九九证明、昆山市房产交易管理中心出具的房屋产权登记信息查询表及被告蒋XX情况说明和本案证人证言调查笔录、庭审笔录等所证实。

本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案被告蒋XX、范XX通过公证委托谢XX出售本案争涉的三套商品房，谢XX根据被告委托书的委托事项及权限，与原告签订房屋买卖合同，后原告按合同约定支付388万元购房款，被告蒋XX也出具情况说明确认委托谢XX出售房屋、收取388万元款项等事实，双方签订房屋买卖合同时，争涉房屋无查封、无抵押等限制情形，三套商品房总面积425.5平方米与合同总价398万元测算得出房屋单价为每平方米9354元，该单价符合当时市场价格，结合被告范XX有其他房屋、蒋XX有公司等其他财产的情况，根据本案现有证据，本院认定双方于2014年4月22日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表达，也无证据证实合同双方存在恶意串通损害其他人利益及其他导致合同无效的情形，且合同的主要付款义务已经基本履行，故本院认定原、被告双方于2014年4月22日签订关于昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室、XXX室、XXX室三套房屋的房屋买卖合同有效。至于三套房屋中共有人许XX10%的份额，因本案原告系善意并有偿取得相关权利，如确实造成共有人许XX损失的，应由被告进行赔偿。现原告在本案中仅要求确认合同有效，并明确表示其他诉请不在本案中主张，对此本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告蒋XX与被告蒋XX、范XX于2014年4月22日签订的关于昆山市周市镇花都艺墅XX号楼XXX室、XXX室、XXX室三套商品房的房屋买卖合同有效。
案件受理费38640元，财产保全费5000元及公告费690元，合计44330元由被告蒋XX、范XX负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十五内直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。  苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　金XX

人民陪审员　陆XX
人民陪审员　俞XX
二〇一四年X月XX日
书　记　员　陶XX